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QUI SOMMES-NOUS ?

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« Il y a deux choses inadmissibles sur la terre la mort – et les impôts. Mais j’aurais dû citer en premier les impôts. »
Sacha Guitry
« C’est au moment de payer ses impôts qu’on s’aperçoit qu’on n’a pas les moyens de s’offrir l’argent que l’on gagne. »
Frédéric Dard

ESPACE DÉFISCALISATION

  • A compter du 1er octobre 2014, grâce au nouveau dispositif PINEL tout contribuable français peut déduire de ses impôts jusqu’à 21% du prix d’acquisition d’un bien immobilier neuf aux normes BBC, si ce logement est loué pendant 12 ans.

  • La réduction d’impôts étant plafonnée à 63 000€ par acquisition, tout contribuable payant jusqu’à 6 000€ d’impôts par an pourra donc annuler totalement ses impôts pendant 6, 9 ou 12 ans.

TOUT SAVOIR SUR LA LOI PINEL
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Le principe de la défiscalisation Malraux 2017 est de protéger le patrimoine immobilier français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés.
Ces secteurs comprennent en particulier les centres historiques de nombreuses villes françaises.

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la rénovation complète de ces immeubles bénéficient d’une réduction d’impôts.

Cette réduction est de :

  • 30% pour les opérations réalisés en secteur sauvegardés

  • 22% pour les opérations réalisés dans une ZPPAUP ( zone….)

  • L’engagement de location est de 9 ans et le logement être destiné à usage de résidence principale

AVANTAGE MAJEUR
A compter du 01/01/2013 une opération de défiscalisation MALRAUX est exclue du plafond général des niches fiscales de 10 000€ / An

NOTRE AVIS
La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 30.000 € d’économies d’impôts annuelles).
La défiscalisation commence dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. 
L’investissement, dans le cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.

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L’essentiel du Loueur Meublé Non Professionnel

Quels sont les biens concernés :

  • Les résidences étudiantes

  • Les résidences d’affaires

  • Les résidences non médicalisés ou médicalisés (EPHAD)

  • Les résidences de Tourisme

Qui peut profiter du statut LMNP ?
A toutes personnes non inscrites au RCS, ou à celles inscrites mais ayant des recettes locatives brutes annuelles inférieures à 23.000 euros TTC, ou bien, dont le montant des loyers (des meublés) ne dépasse la somme des autres revenus professionnels.

Les différentes raisons d’investir en LMNP ?
• Si vous souhaitez faire des économies d’impôts :
Grâce au LMNP « Bouvard », vous bénéficiez d’une économie d’impôts directement déductible du montant de votre impôt sur le revenu (IR), équivalente à 11% du prix d’acquisition du bien immobilier (réduction plafonnée à 300.000 euros).

• Si vous vous projetez sur le long terme
Le statut de LMNP est idéal pour l’investisseur souhaitant obtenir des revenus complémentaires nets d’impôts pour sa retraite. Les loyers perçus sont garantis par bail commercial pendant une durée de 9 ans minimum.

• Aucun souci de gestion :
Lorsque vous investissez en LMNP, c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout : trouver le locataire, louer le bien, entretenir le bien et la résidence (dans certains cas même les gros travaux sont à la charge du gestionnaire « Art.606 »).

• Si vous n’êtes pas ou faiblement fiscalisé mais souhaitez des revenus complémentaires :
L’investissement en LMNP classique permet des déductions plus importantes que dans le cadre de revenus fonciers classiques. Ainsi en plus d’acheter en Hors taxe, de déduire vos charges (taxe foncière, frais comptable,…) et vos intérêts d’emprunt, vous pourrez également amortir la valeur de la construction et des meubles.
Cet amortissement comptable (possible car on a des revenus de nature BIC « Bénéfices Industriels et Commerciaux ») permet de neutraliser pendant plusieurs années après financement, la fiscalité que l’on devrait avoir sur les revenus locatifs.

• Si vous envisagez un futur statut de LMP :
Le statut de LMNP peut être un stade transitoire avant le statut de LMP.

Vos plafonds et recettes locatives en LMNP :
En tant que LMNP, vous louez généralement un ou plusieurs logement(s) meublé(s) et vos revenus locatifs ne vous permettent pas d’atteindre le statut de LMP, à savoir : vos recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas 23 000 euros.

Votre revenu garanti :
En tant que Loueur en Meublé, vous dégagez des revenus locatifs (BIC) garantis sur 9 ans fermes, grâce au bail commercial ( explication plus bas )signé avec un gestionnaire de premier plan.

Le LMNP Classique
Économisez la TVA sur votre acquisition (exonération totale au bout de 20 ans).

Générez des revenus locatifs de type BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) non imposables (pendant 20 à 30 ans) avec la fiscalité du meublé (amortissement de la construction et des meubles) pour vous constituer de solides revenus complémentaires.

La non imposition de vos loyers sur une période longue permet de réaliser indirectement une importante économie d’impôts.

Vous bénéficiez de loyers garantis (Bénéfices Industriels et Commerciaux : BIC) par un bail commercial ferme d’au minimum 9 ans, signé avec un gestionnaire de résidences de services. Revalorisations des loyers annuelles ou triennales, vous permettant d’améliorer votre rentabilité dans le temps.
Il suffit pour cela d’investir dans un bien immobilier neuf meublé au sein d’une résidence services. La résidence doit proposer au moins 3 services para hôtelier.

Aucun souci de gestion, l’exploitant commercial s’occupe de tout et vous verse des loyers nets. Il ne vous restera que quelques dépenses : la taxe foncière, les frais d’expert comptable et le remplacement du mobilier une fois que celui-ci est complètement amorti.

Pourquoi choisir le LMNP ?

Comparé au régime de loueur en meublé professionnel (LMP), le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est beaucoup moins contraignant. Premièrement, il n’impose pas d’inscription au registre du commerce et des sociétés, mais juste une déclaration à transmettre au centre des impôts de la commune où l’on décide d’investir. Deuxièmement, il nécessite un investissement moins important, puisqu’il n’oblige pas à déclarer des revenus BIC supérieurs à 23 000 euros qui proviennent essentiellement de recettes en meublé.

L’immobilier géré avec prise à bail
Le bail commercial est un bail très courant pour assurer la gestion des résidences avec services (seniors non médicalisées, EHPAD, Tourisme, affaires, étudiantes). En effet, de nombreux propriétaires d’appartements se lient à des sociétés de gestion (gestionnaire) par le biais de baux commerciaux pour profiter des avantages d’une gestion immobilière par un professionnel et faire fructifier leur patrimoine sans soucis.

La gestion immobilière consiste à confier à un intervenant extérieur la prise en charge de son bien immobilier, et notamment la gestion du loyer et de l’entretien.

Le gestionnaire doit être un acteur incontournable sur le marché de l’hébergement avec services. Les résidences exploitées peuvent être des résidences de tourisme (ou affaires), des résidences séniors (médicalisées ou non) ou étudiantes.

Un bail est signé entre le propriétaire et le gestionnaire : parmi les clauses obligatoires que le bail comporte (description de l’activité commerciale, montant du loyer garanti, date des versements des loyers, révision des loyers, etc.), il est précisé que le gestionnaire entretient, supporte les réparations définies et acquitte les charges courantes (eau, gaz, électricité, impôts, etc.).
Ce bail est à caractère commercial et pas d’habitation. Le loyer est un loyer garanti et net, les seules charges restantes aux propriétaires sont les impôts (taxe foncière,…) et les frais comptables. Certains gestionnaires exploitant des résidences étudiantes ou de Tourisme ne prennent pas à leur charge les grosses réparations (Article 606) ainsi que les assurances de l’immeuble.

Les résidences gérées sont la propriété commerciale du gestionnaire. Pour payer le loyer au propriétaire, il prend de fait la responsabilité du taux de remplissage, des charges de fonctionnement et de toute promotion et diffusion publicitaire.

Notre avis
Cette solution d’investissement conjugue parfaitement des supports immobiliers performants et un cadre fiscal permettant d’optimiser la fiscalité sur les revenus,
en effet le LMNP ou LMP est le produit retraite par excellence.
La précaution majeure réside dans le choix du gestionnaire.

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La loi Pinel DOM propose aux investisseurs une défiscalisation dans les DOM TOM et la principale caractéristique par rapport à la Loi Pinel en métropôle, est son taux de réduction plus important.
En effet, elle s’adresse plutôt à de investisseurs payant beaucoup d’impôts (plus de 10 000 €) du fait de sa très forte défiscalisation. Là encore l’objectif est de favoriser l’investissement immobilier dans des zones ou des territoires où la demande locative est importante et où l’offre ne suit pas toujours.
Elle offre donc un avantage fiscal aux contribuables qui investissement dans un logement neuf (VEFA) pour le mettre en location, un moyen d’encourager la construction de logements dans les les départements et territoires d’outre-mer.
Tous les contribuables français qui acquièrent avant le 31 décembre 2017, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) ou qui le font construire dans les DOM-TOM peuvent bénéficier de la loi PINEL Dom.

Réduction d’impôt
La réduction d’impôt est de de 23%, 29% ou 32% du montant de l’acquisition avec un plafond total de 300 000 € et de deux logements Pinel Dom par an, en fonction de la durée de location. Cette dernière pouvant être de 6, 9 ou 12 ans. Par exemple : pour un bien de 300 000 , la réduction pinel DOM TOM est de 87 000 € soit répartie de manière linéaire et égale sur les 9 ans : 9666€/an.

Le logement doit :

  • être acquis neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilité

  • bénéficier des dernières normes thermiques label RT 2012 (caractéristiques thermiques et performance énergétique)

  • doit être achevé dans les 30 mois après la Date de la Signature de l’Acte Authentique

  • être loué pendant 6 ans minimum (9 ans/12 ans possible) en tant que résidence principale du locataire

  • être mis en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble.
    Le logement devra également respecter les conditions suivantes :

  • un plafond de 5 500€ / m² de surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement

  • être situé dans une zone Pinel éligible

  • respecter le plafond de 300 000€ d’investissement par an

  • respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire

Investir dans l’immobilier en Loi Pinel Dom c’est bénéficier de :

  • plafond des niches fiscales augmenté à 18 000 € au lieu de 10 000 €

  • location possible aux ascendants et descendants hors du foyer fiscal de l’investisseur

  • report possible de la réduction d’impôt au titre d’une année qui excède l’impôt dû au titre de cette même année.

  • des taux de réduction d’impôts plus élevés qu’en métropole (23%, 29% et 32%)

  • une surface habitable comprenant en plus une varangue dans la limite de 14 m² par logement

Zones Loi Pinel Outremer
Le logement devra être situé en Outremer, ce qui comprends selon le zonage Pinel : La Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna.

Notre avis
Un des dispositifs les plus efficaces sur l’impôt, il faut néanmoins être vigilant sur la zone d’investissements afin de se garantir une revente en fin de défiscalisation dans les meilleures conditions.

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